Wykonując niedawno wycenę domu, Zleceniodawca zapytał mnie dlaczego powierzchni strychu nie wlicza się do powierzchni użytkowej? Przecież w każdej chwili można tam zrobić pokoje.. Zrozumiałam wtedy, że istnieje szereg pojęć, z którymi na co dzień spotyka się każdy z nas ale możliwe jest, że inaczej je rozumiemy. Jednym z nich jest choćby pojęcie powierzchni. Niby proste i oczywiste, i każdy może wyjaśnić o co chodzi ale jak zaczniemy się zagłębiać to zaczyna się komplikować. Mamy bowiem: powierzchnię całkowitą, powierzchnię zabudowy, powierzchnię brutto, powierzchnię netto, add-on-faktor… Można się pogubić. Poniżej wyjaśniam, czym różnią się te wszystkie parametry.
Co to jest powierzchnia całkowita, zabudowy i użytkowa i czym one się różnią?
Najprościej rzecz ujmując, powierzchnia całkowita budynku jest sumą powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji budynku. Kondygnacja mogą być kondygnacje znajdujące się całkowicie lub częściowo poniżej poziomu terenu (podziemne), powyżej poziomu terenu (naziemne), poddasza, tarasy, tarasy na dachach, kondygnacje techniczne i kondygnacje magazynowe. Powierzchnię całkowitą kondygnacji mierzy się na poziomie posadzki po zewnętrznym obrysie budynku – tak jak jest, czyli z uwzględnieniem się tynków, okładzin ściennych czy balustrad.
Warto również znać pojęcie powierzchni całkowitej zabudowy, którą definiuje się jako powierzchnię całkowitą budynku, powiększoną o pozostałe obiekty znajdujące się na działce. Do powierzchni zabudowy nie są wliczane: powierzchnie, które zajmują wydzielone obiekty pomocnicze, tj. altany, szklarnie, itp.; powierzchnie, które zajmują elementy drugorzędne, tj. zewnętrzne schody, markizy, daszki, oświetlenie zewnętrzne; powierzchnie obiektów budowlanych i ich części, które nie wystają ponad powierzchnię terenu.
Powierzchnia całkowita budynku obliczana jest na podstawie zapisów normy PN-ISO 9836:1997 Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych. Norma określa dane dotyczące powierzchni całkowitej, ale także innych wskaźników powierzchni, które są potrzebne np. przy sporządzaniu ofert, kosztorysów i umów sprzedaży domu lub mieszkania, a także do celów podatkowych – choć tu ostrożnie, ponieważ wskazywanie powierzchni do obliczenia wysokości należności za podatek od nieruchomości należy wykonywać w oparciu o ustawę o podatkach i opłatach lokalnych.
Jak obliczyć powierzchnię całkowitą?
Powierzchnię całkowitą budynku stanowi suma powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji danego budynku. Przy obliczaniu powierzchni całkowitej budynku należy zwrócić uwagę na prawidłowe wymierzenie powierzchni poszczególnych elementów budynku oraz ich zakwalifikowanie. Nie należy wliczać do powierzchni całkowitej wyprofilowań oraz wnęk i wypustów dla celów konstrukcyjnych lub estetycznych, jeżeli nie zmieniają powierzchni netto kondygnacji. Jeżeli w obrębie jednej kondygnacji znajdują się pomieszczenia o różnych wysokościach (audytoria, hole, itp. ), to dla każdej wysokości należy oddzielnie obliczać powierzchnie całkowitą.
Przy obliczaniu powierzchni całkowitej budynku należy powierzchnie o różnych wysokościach podać oddzielnie. Również oddzielnie należy podać powierzchnie antresol. Powierzchnię kondygnacji, która nie jest w pełni zamknięta oraz nie posiada elementów zamykających należy obliczać z rzutu poziomego przekrycia. Powierzchnie zajęte przez pomieszczenia wyższe niż jedna kondygnacja na kondygnacjach wyższych nie wlicza się do powierzchni całkowitych tych kondygnacji. Nie dotyczy to powierzchni szybów dźwigowych i pionów zsypowych, które są wliczane do powierzchni usługowej. Powierzchnię całkowitą podaje się w zaokrągleniu do dwóch miejsc po przecinku.
Zdarza się, że te pojęcia powierzchni całkowitej i użytkowej są używane zamiennie, co nie jest prawidłowe. Jaka zatem jest różnica pomiędzy nimi? Powierzchnia całkowita to suma wszystkich kondygnacji podziemnych i nadziemnych, łącznie z poddaszem, tarasami, kondygnacjami magazynowymi i technicznymi. Chcąc wiedzieć, na jakiej powierzchni będziemy mieszkać w naszym domu, należy koniecznie sprawdzić parametr nazywany powierzchnią użytkową.
Natomiast powierzchnia użytkowa oznacza sumę wszystkich pomieszczeń o funkcji mieszkalnej: pokoje, sypialnie, kuchnie, łazienki, gabinety. W przypadku planowania domu z poddaszem trzeba pamiętać, że powierzchnia poddasza może być liczona różnymi metodami. Różnice związane z wartością powierzchni są ściśle związane z zastosowaniem różnych norm określających sposoby obliczania powierzchni poddasza, czyli norm PN-070 B-02365 z 1970 r. (stara norma) lub PN ISO 9836 z 1997 r. (nowa norma). W związku z tym, że w Polsce stosowanie norm jest dobrowolne, obie normy są w obiegu i można w zasadzie dowolnie je stosować. Niemniej jednak, w mojej ocenie, najwłaściwszym jest podejście przyporządkowujące stosowanie danej normy do daty wybudowania obiektu budowlanego. Czyli obiekty wybudowane przez 1997 powinniśmy mierzyć starą normą a te wybudowane po 1997 – nową.
Teraz z mieszkań przeniesiemy się na inną płaszczyznę, tj. nieruchomości komercyjne, gdzie stosowane są jeszcze inne pojęcia. Szczególne w nieruchomościach biurowych. Tam bardzo często możemy usłyszeć powierzchnię brutto i netto najmu, powierzchnie wspólne oraz add-on-factor (współczynnik powierzchni wspólnych). Rozróżnienie tych pojęć jest istotne ponieważ determinuje wartość płaconych przez nas opłat, w szczególności czynszu, opłat eksploatacyjnych, funduszu marketingowego a czasem innych. Zatem świadomość do jakiej powierzchni odnoszone są poszczególne parametry umowy (np. najmu) jest szczególnie istotna, zwłaszcza przed jej podpisaniem.
Powierzchnia brutto (ang. Gross area premises lub gross leasing area – często w skócie GLA) stanowi wielkość powierzchni biurowej netto powiększoną o udział w powierzchniach wspólnych budynku (tzw. Add-on-factor -AoF – o nim za chwilę).Powierzchnie wspólne w budynku to najczęściej holl, klatki schodowe, hole windowe, patia i ogrody (jeśli są), ogólnodostępne (modne teraz) strefy chill lub Focus, itp. Czyli najprościej rzecz ujmując te powierzchnie, po których wszyscy najemcy mogą się swobodnie poruszać, bez ograniczeń. Powierzchnia biurowa brutto jest podstawą do kalkulacji miesięcznego czynszu i opłat eksploatacyjnych.
Powierzchnia netto (ang. Net area premises – lub net leasing area – często w skrócie NLA) to wielkość powierzchni biurowej przeznaczona na wyłączny użytek najemcy, wynikająca z aranżacji przyjętej i zrealizowanej przez danego najemcę. Powierzchnie te mogą być różne u różnych najemców nawet w jednym biurowcu pomimo, że GLA obu najemców będzie takie samo. Dzieje się tak ponieważ jeden najemca będzie preferował układ gabinetowy a inny openspace. W zakres NLA może wchodzić nie tylko przestrzeń biurowa, ale również pomieszczenia pomocnicze (np. pomieszczenie dla serwisu sprzątającego, magazynek), do którego dostęp ma tylko najemca. Toalety mogą, ale nie muszą wchodzić w zakres powierzchni netto. W zależności od budynku mogą znajdować się również w częściach wspólnych, które dzielimy z innymi najemcami. Wówczas do powierzchni netto doliczany jest AoF piętrowy. Do powierzchni netto wlicza się: elementy, które można rozebrać, np. ścianki działowe. Do powierzchni netto nie wlicza się: ścian konstrukcyjnych, powierzchni otworów na drzwi i okna, nisz w elementach zamykających, strychów nieużytkowych.
Add-on-Factor jest to współczynnik powierzchni wspólnych. Może być A0F budynkowy i piętrowy. Wskazywany jest on w procentach. AoF budynkowy obejmuje części użytkowane przez wszystkich najemców, np.: recepcje, klatki schodowe, korytarze windowe, toalety ogólnobudynkowe (np. dla osób z niepełnosprawnościami, usytuowane przy recepcji), pomieszczenia ochrony czy pomieszczenie BMS’u (automatyki budynkowej). Natomiast w sytuacji, kiedy powierzchnia na danej kondygnacji jest wykorzystywana tylko przez najemców danej kondygnacji, stosowany jest wówczas AoF piętrowy.
Wielkość powierzchni netto, brutto i AoF zależą od normy, która zostanie zastosowana przez geodetę do obmiaru powierzchni. Na rynku powierzchni biurowych stosuje się ich kilka, m.in. i inne. Bardzo ważne jest to, aby na etapie negocjacji zapisów umowy najmu oraz ustalania spaceplanów mieć świadomość, na podstawie jakich norm będą one finalnie wymierzone lub będą obmierzone przed przekazaniem powierzchni przez wynajmującego. Jeśli takich informacji nie mamy, koniecznie zwróćmy się o nie do Wynajmującego przed podpisaniem umowy.
Pewnie pytanie, które się nasuwa jest następujące: czy raz określona powierzchnia może ulec zmianie? Oczywiście. Szczególnie w obiektach będących jeszcze w budowie, do których wchodzimy w bardzo wczesnym stadium budowy, na tzw. Preletah. Natomiast nie należy się obawiać takiej sytuacji, ponieważ ponowny pomiar powierzchni dokonywany jest po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie oraz przed przekazaniem powierzchni. Jest to kwestia do negocjacji – czy przyjmiemy nową, wynikającą z uaktualnionych pomiarów powierzchnię, czy decydujemy się na indywidualne ustalenia z wynajmującym w zakresie finalnych wielkości powierzchni. Z całą pewnością warto zawrzeć odpowiednie zapisy w umowie najmu w zakresie akceptowalnych wartości brzegowych. Najczęściej stosuje się zapis o wartości % zmniejszenia lub zwiększenia powierzchni.
A co z parkingiem?
Przy podpisywaniu umowy najmu powierzchni komercyjnej warto zagwarantować sobie odpowiednią ilość miejsc parkingowych. Najczęściej spotykaną metodą „przydzielania” odpłatnych miejsc parkingowych najemcom jest stosowanie tzw. Współczynnika miejsc parkingowych. Zwykle jest to liczba m2 netto jaka przypada na jedno miejsce parkingowe. Tu należy pamiętać, że współczynnik miejsc parkingowych może być różny w różnych miastach i w różnych lokalizacjach w danym mieście ponieważ silnie koreluje z dostępną przestrzenią pod budowę. W mniejszych miastach lub na obrzeżach większych może on być wyższy, np. 1:30 czy 1:50 a w większych miastach bądź ich centrach może być niższy, np. 1:100 czy 1:150.
Obecnie dość dużo się mówi o wellbeingu pracowniczym i ekopodejściu. Rośnie więc liczba osób przyjeżdżających do pracy na rowerze czy hulajnodze. Rośnie też udział pracy zdalnej gdzie pracownicy wymieniają się „pobytem” w biurze. Warto więc zweryfikować zapotrzebowanie na miejsca parkingowe w swojej organizacji bo tanie one nie są a w ostatecznym rozrachunku może się okazać, że faktycznie potrzebujemy ich dużo mniej.
Jaka przestrzeń jest potrzebna? Ile m2?
To pytanie pozostaje zawsze otwarte ponieważ ściśle zależy od organizacji, jej dojrzałości, kultury pracy i przyjętego modelu. Minimum zapotrzebowania na powierzchnię wskazują przepisy BHP, według których dla każdego pracownika należy zapewnić 2m2 wolnej powierzchni podłogi (czyli niezajętej przez meble lub urządzenia techniczne) i 13m3 kubatury na każdego pracownika. Ponadto, kluczowe elementy, jakie muszą być wzięte pod uwagę to model aranżacji powierzchni biura (openspace, gabinety, ilość sal konferencyjnych, socjalnych, dostępność pomieszczeń typu chill, kreatywne, itp.) oraz styl pracy czy też udostępniania pracownikom powierzchni (praca zdalna, praca stacjonarna, praca hybrydowa). Konieczne jest także uwzględnienie profilu działalności – czy jesteśmy firmą dostępną dla klienta „z ulicy” czyli nastawieni jesteśmy na to, że przechodnie mogą do nas spontanicznie wchodzić czy raczej świadczymy usługi b2b i incydentalne czy spontaniczne odwiedziny nie wchodzą w grę. W tym zakresie nie ma jednej odpowiedzi.
Potrzebujesz pomocy? Zapraszam do kontaktu www.zurawska.net