Pojęcie poddasza użytkowego lub nieużytkowego często nastręcza wiele pytań. Postaram się w tym artykule nieco przybliżyć temat.
W polskim prawodawstwie żadne przepisy nie definiują pojęcia „poddasza” użytkowego czy też nie, chociaż bardzo często posługują się tymi pojęciami. Nie znajdziemy definicji tych pojęć ani w Ustawie o gospodarce nieruchomościami, ani w Ustawie o ochronie praw lokatorów ani nawet w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Co prawda rozróżnia więc te pojęcia ponieważ wielokrotnie przywołuje sformułowanie „poddasze użytkowe” i „poddasze nieużytkowe”, to jednak nie zawiera definicji legalnej „poddasza użytkowego” lub „nieużytkowego”. Co zatem możemy z tym fantem zrobić?
Skoro w żadnym dokumencie prawnym nie odnajdujemy definicji, poszukamy w orzecznictwie sądów. Tam jest już nieco lepiej Według orzecznictwa sądów administracyjnych poddasze to poziom budynku między najwyższym stropem bądź sklepieniem a pokryciem dachowym. Jest ono dość zbieżne z definicją pojęcia „poddasze” prezentowaną przez Słownik Języka Polskiego PWN, według definicji którego poddasze – to „przestrzeń między stromym dachem a ostatnią kondygnacją budynku”.
Czy poddasze to też kondygnacja?
Przy określeniu charakteru poddasza warto spojrzeć również na definicję kondygnacji, która określona została w par. 3 pkt 16 rozporządzenia z 12 kwietnia 2002 r. Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z przywołanym przepisem przez kondygnację należy rozumieć: „poziomą część budynku, zawartą pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie a powierzchnią posadzki na stropie lub warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku, przy czym za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą średnią wysokość w świetle większą niż 2 m; za kondygnację nie uznaje się nadbudówek ponad dachem, takich jak maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjna, centrala klimatyzacyjna, obudowa wyjścia z klatki schodowej, kotłownia lub inne pomieszczenia techniczne”.
Z cytowanej definicji wynika wprost, że kondygnację stanowi poddasze użytkowe z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi, o ile ma średnią wysokość w świetle większą niż 2m. Zatem należy rozumieć, że jeśli na poddaszu znajdują się pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi należy je wówczas traktować jako kondygnację.
Kiedy pomieszczenia przeznaczone są na pobyt ludzi?
Definicję pomieszczeń przeznaczonych i nie przeznaczonych na pobyt ludzi zawierają § 4-5 wspomnianego już wyżej rozporządzenia, zgodnie z treścią którego „pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi dzielą się na:
1. pomieszczenia przeznaczone na stały pobyt ludzi, w których przebywanie tych samych osób w ciągu doby trwa dłużej niż 4 godziny;
2. pomieszczenia przeznaczone na czasowy pobyt ludzi, w których przebywanie tych samych osób w ciągu doby trwa od 2 do 4 godzin włącznie.
Nie uważa się za przeznaczone na pobyt ludzi pomieszczeń, w których:
1. łączny czas przebywania tych samych osób jest krótszy niż 2 godziny w ciągu doby, a wykonywane czynności mają charakter dorywczy bądź też praca polega na krótkotrwałym przebywaniu związanym z dozorem oraz konserwacją maszyn i urządzeń lub utrzymaniem czystości i porządku;
2. mają miejsce procesy technologiczne niepozwalające na zapewnienie warunków przebywania osób stanowiących ich obsługę, bez zastosowania indywidualnych urządzeń ochrony osobistej i zachowania specjalnego reżimu organizacji pracy;
3. jest prowadzona hodowla roślin lub zwierząt, niezależnie od czasu przebywania w nich osób zajmujących się obsługą.”
Czy istotna jest wysokość pomieszczenia?
Po raz kolejny odwołajmy się do rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z § 72 „wysokość pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi powinna odpowiadać wymaganiom określonym w tabeli, jeżeli przepisy odrębne, w tym dotyczące pomieszczeń pracy i pomieszczeń służby zdrowia, nie określają innych wymagań.” W tabeli do cytowanego powyżej przepisu wskazano, że „pokoje na poddaszu w budynkach jednorodzinnych i mieszkalnych zagrodowych oraz pomieszczenia w budynkach rekreacji indywidualnej powinny mieć minimalną wysokość w świetle 2,2 m (przy stropach pochyłych jest to wysokość średnia liczona między największą a najmniejszą wysokością pomieszczenia, lecz nie mniejszą niż 1,9 m. Przestrzeni o wysokości poniżej 1,9 m nie zalicza się do odpowiadającej przeznaczeniu danego pomieszczenia.).”
Na koniec popatrzmy jeszcze na kilka wyroków:
Jak zauważa Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 11 czerwca 2019 r. (sygnatura akt VII SA/Wa 698/19) „poddasze, popularnie nazywane „strychem”, to poziom budynku między najwyższym stropem bądź sklepieniem, a pokryciem dachowym”.
Zgodnie z przywołanym wyrokiem sądu, „poddasze użytkowe” to przestrzeń pomiędzy dachem, a najwyższym stropem, gdzie znajdują się pomieszczenia specjalnie przystosowane do przebywanie w nich ludzi, a jego powierzchnię wlicza się do powierzchni użytkowej budynku. Nie zapominajmy, że poza kryterium wysokości i przydatności na stały pobyt ludzi, istnieje szereg innych uwarunkowań przewidzianych przepisami, jakie muszą zostać spełnione aby poddasze było użytkowe. Zaliczają się do nich w szczególności kwestie związane z doświetleniem, wygrodzeniem, wentylacją, ociepleniem, czy ogrzewaniem, itp.
Poddasze nieużytkowe w ujęciu podatkowym
Skoro powiedzieliśmy już sobie, że poddasze nieużytkowe nie stanowi kolejnej kondygnacji budynku zatem nie może być aranżowane jako pomieszczenie mieszkalne. Dlaczego? Ponieważ nie spełnia określonych przepisami wymogów, w szczególności w odniesieniu do wysokości pomieszczeń czy norm pożarowych. W związku z powyższym a za jego powierzchnię nie należy uiszczać podatków. W myśl art. 1a ust. 2 pkt 5 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych „przez powierzchnię użytkową budynku lub jego części rozumie się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.” Czytając przepis literalnie, poddasza nieużytkowego nie zaliczamy do powierzchni użytkowej co może stanowić zaletę w postaci niższych kosztów związanych z płaceniem podatków z którymi trzeba się zmierzyć w przypadku posiadania poddasza użytkowego
Potrzebujesz pomocy? Zapraszam do kontaktu www.zurawska.net