W poprzednim artykule powiedzieliśmy sobie co nieco o procedurze wydzielenia samodzielnego lokalu mieszkalnego w domu jednorodzinnym. Teraz zastanowimy się jak podejść do wyceny lokalu w domu jednorodzinnym? Co powinno być zakresem wyceny? Czy lokal i prawa z nim związane czy nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem jednorodzinnym? Jak powinien wyglądać operat szacunkowy i co powinien zawierać? Jak rzeczoznawca powinien określić zakres wyceny?
Przy wycenie tego typu nieruchomości, kiedy rozmawiałam z właścicielami, słyszałam takie głosy: „no wie Pani, przecież działka też jest coś warta…” albo „…moja nieruchomość na pewno jest więcej warta od mieszkania w bloku bo jest ogród, tylko jeden współwłaściciel…” albo też „…nie może Pani tego wyceniać jak zwykły lokal <<jakby był niezwykły>> bo można sobie grilla zapalić i imprezę zrobić…”
Zatem kolejny raz potwierdza się jedynie teza, że punkt widzenia zależy od punktu siedzenia. Właściciele wycenianych nieruchomości widzą jedynie zalety swoich posiadłości. Nie rozumieją (lub nie chcą rozumieć), że to co dla nich jest zaletą dla innych może być wadą. Weźmy pod lupę np. ogród. Oczywiście, miło jest w lecie usiąść pod drzewkiem w jego cieniu, wypić lemoniadę z rodziną czy znajomymi, może nawet zapalić grilla. Jednak przez cały sezon, od wczesnej wiosny do później jesieni, trzeba trawę kosić (co przekłada się na wydatek pracy, kosztów – zakup kosiarki i paliwa do niej, ewentualne serwisy, itp. oraz miejsce do składowania kosiarki i innych narzędzi ogrodniczych), jesienią liście z tego fantastycznego drzewka zgrabić, zimą śnieg odrzucić aby wyjechać z garażu, etc. Pamiętajmy również, że obowiązkiem właściciela posesji jest utrzymywanie porządku wokół niej, np. sprzątanie chodników przed działką.
Takich punktów widzenia możemy mnożyć bez liku i ile osób zapytamy o zdanie tyle różnych opinii otrzymamy. Spróbujmy zatem oprzeć nasze rozważania o przepisy prawa.
Wróćmy więc do wyceny. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn) wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Dalej trzeba też dokładnie zrozumieć co to jest wartość rynkowa. Wyżej wymieniona ustawa podaje definicję, zgodnie z którą „wartość rynkowa oznacza szacunkową kwotę, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.” Z powyższych dwóch przepisów należy wywnioskować co w hipotetycznej transakcji kupna-sprzedaży byłoby jej przedmiotem?
Kodeks cywilny stanowi, że oprócz budynków również ich części mogą, na mocy przepisów szczególnych, stanowić odrębny od gruntu przedmiot własności. Przepisem szczególnym, o którym mowa w KC, jest ustawa o własności lokali, która określa sposób ustanawiania odrębnych lokali (omówiony szczegółowo w poprzednim artykule), prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zasady zarządzania nieruchomością wspólną. Ponieważ zgodnie z ustawą, odrębną nieruchomość mogą stanowić tylko lokale samodzielne, ustawa definiuje taki lokal i jest nim „wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych”. Do lokalu mogą (ale nie muszą) przynależeć inne pomieszczenia, zwane pomieszczeniami przynależnymi, np. strych, piwnica, komórka nawet jeśli do tego lokalu bezpośrednio nie przylegają.
Z kolei ustawa o własności lokali mówi tak: „Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.”
Definicja mieszkania zawarta jest w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Według definicji tam zawartej przez mieszkanie należy rozumieć zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego.
Na nieruchomość lokalową składać się będą zatem: samodzielny lokal, udział w nieruchomości wspólnej (tenże ogród, podjazd, komórka, piwnica, itp.) oraz pomieszczenia przynależne (o ile takie występują. O ile mamy wyodrębniony w domu jednorodzinnym lokal, który stanowi odrębną nieruchomość, co do którego otrzymaliśmy zaświadczenie o jego samodzielności, zdecydowanie powinien być on wyceniany jako lokal mieszkalny.
Tu pojawia się kolejny dylemat. Jeśli taki lokal będzie wyceniany w podejściu porównawczym (co ma miejsce w znakomitej większości przypadków), czy nieruchomościami podobnymi będą jedynie lokale w domach jednorodzinnych? Kluczowa i obligatoryjna w każdym operacie szacunkowym jest analiza rynku właściwego ze względu na cel i sposób wyceny. Przepisy jednoznacznie nie wskazują jej zakresu pozostawiając decyzję rzeczoznawcy jako podmiotowi, który posiada w tej dziedzinie wiedzę specjalistyczną. Rozporządzenie w sprawie wyceny mówi natomiast, że „przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.” Należy zatem wnioskować, że najbardziej idealną jest sytuacja, kiedy przy wycenie do porównania przyjmiemy nieruchomości najbardziej zbliżone do nieruchomości wycenianej, różniące się pewnymi cechami, które w trakcie wyceny zostaną odpowiednio w operacie opisane i skorygowane. Co zrobić, jeśli takich transakcji w analizowanym okresie nie ma? Należałoby się zastanowić czy poszerzać badany rynek i nadal szukać lokali wydzielonych w domach jednorodzinnych (co w mojej ocenie jest dość ryzykowne ponieważ może zniekształcać rynek – inne ceny będą w Warszawie a już zupełnie inne w miejscowościach podwarszawskich pomimo, że rodzaj nieruchomości będzie taki sam)? Czy nie przyjąć nieruchomości lokalowych w blokach? – w większości przypadków będę zwolenniczką tej drogi.
Reasumując: jeśli wyodrębniliśmy lokale w domu jednorodzinnym i stanowią one odrębny przedmiot własności (co rzeczoznawca dokładnie wykaże w badaniu stanu prawnego nieruchomości, który jest zawarty w każdym operacie szacunkowym), w większości przypadków lokale te będą stanowiły zakres wyceny a nie działka i dom.
Potrzebujesz wyceny nieruchomości wydzielonej w domu jednorodzinnym lub innej? Zapraszam do kontaktu www.zurawska.net