Masz duży dom? Po rodzicach, dziadkach? Może warto zastanowić się nad wydzieleniem lokali mieszkalnych lub innych, które możesz wynająć, sprzedać lub wykorzystywać na prowadzenie własnej działalności gospodarczej. Pomysłów może być sporo. Dziś postaram się prosto (nie wiem czy uda się krótko :D) opisać co jest istotne, jakie warunki muszą być spełnione? Postaram się przybliżyć temat.
Ale po kolei – najpierw trochę przepisów:)
Prawo budowlane (art. 3 pkt. 2a) zawiera definicję budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Zgodnie z treścią przepisu budynkiem jednorodzinnym jest budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Istotne jest tu rozumienie wydzielonych lokali mieszkalnych, bo ich liczba w budynku determinuje charakter budynku.
Według ustawy o własności lokali (art. 2), odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Ograniczenie to nie ma zastosowania do budynków, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed dniem 11 lipca 2003 r. Dlaczego? Bo Lex retro non agit – prawo nie działa wstecz. Obecnie przepisy jednoznacznie definiują, że budynki mieszkalne jednorodzinne, które zostały wybudowane na podstawie pozwoleń na budowę sprzed 11 lipca 2003 r., mogą być traktowane odmiennie niż takie budynki, które zostały wzniesione później. Zatem ograniczenie maksymalnej liczby wyodrębniony lokali nie ma zastosowania jeżeli budynek został wybudowany zgodnie z przepisami obowiązującymi przed 11 lipca 2003r. Do takiego budynku wyodrębnić można tyle lokali, ile było dopuszczalnych zgodnie z ówczesnym planem miejscowym (o planie miejscowym będzie więcej w jednym a kolejnych artykułów).
Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy. Powyższego nie stosuje się do budynków istniejących przed dniem 1 stycznia 1995 r. lub wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą (ust. 1b).
Czyli co musi się stać aby lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu mógł być przedmiotem odrębnej własności? Tłumaczę i objaśniam:
1. musi to być izba bądź zespół izb,
2. musi być wydzielony trwałymi ścianami,
3. powinien znajdować się w obrębie budynku,
4. musi być przeznaczony na stały pobyt ludzi (w przypadku lokali o innym przeznaczeniu – odpowiednio spełniać wymogi niezbędne dla wykorzystania lokalu zgodnie z przeznaczeniem),
5. musi służyć zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych (w przypadku lokali o innym przeznaczeniu – odpowiednio służyć zaspokajaniu innych potrzeb, zgodnie z przeznaczeniem lokalu).
Im dalej w las tym więcej drzew, ktoś zaraz zapyta: co to jest izba?
Izba to pomieszczenie w mieszkaniu, oddzielone od innych pomieszczeń stałymi ścianami sięgającymi od podłogi do sufitu, o powierzchni nie mniejszej niż 4 m2, z bezpośrednim oświetleniem dziennym, tj. oknem lub oszklonymi drzwiami w ścianie zewnętrznej budynku. Za izbę uważa się nie tylko pokoje, ale również kuchnie spełniające powyższe kryteria.
Ponadto w świetle powyższej ustawy samodzielnym lokalem jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Spełnienie wymagań lokalu stwierdza starosta w formie zaświadczenia. Do każdego lokalu mieszkalnego przynależeć mogą inne pomieszczenia, typu komórka lokatorska, piwnica, strych garaż – nawet jeśli do mieszkania bezpośrednio nie przylegają lub są położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal. Pomieszczenia przynależne stanowią część składową mieszkania co jest dość istotne z punktu widzenia jego wyceny. Należy jednak pamiętać, że powierzchni pomieszczeń przynależnych nie wlicza się do powierzchni użytkowej. Rodzaje powierzchni i sposoby jej obliczania dla różnych potrzeb już wkrótce w odrębnym artykule.
Ok, to mamy dom, który podzieliliśmy na 2 lokale mieszkalne lub jeden mieszkalny i jeden użytkowy. A co z gruntem?
Superficies solo cedit – to rzymska zasada, zgodnie z którą: to, co jest na powierzchni, przypada gruntowi. Czyli własność budynku (oraz innych rzeczy trwale z gruntem połączonych) wzniesionego na gruncie, jest nierozerwalna z własnością tego gruntu.
Mamy podzielony dom. Wiemy już co z gruntem. A co z częściami wspólnymi? Czy właścicielowi wyodrębnionej części przysługuje udział w nieruchomości wspólnej?
Tu znowu na chwilę się zatrzymamy i wyjaśnimy czym jest nieruchomość wspólna. Przede wszystkim częścią wspólną jest grunt, na którym budynek jest posadowiony. Ponadto, co do zasady, częściami wspólnymi są te części budynku lub gruntu, które nie służą wyłącznie właścicielom mieszkań lub pomieszczeń. Częścią wspólną będę więc klatki schodowe, dach, komin, strych, suszarnia, piwnica. To oczywiste, ale do części wspólnych mogą być zaliczone także bramy, windy, a nawet instalacje centralnego ogrzewania, instalacje wodne, kanalizacyjne czy elektryczne – jeśli spełniają kryterium podstawowe, tj. nie służą wyłącznie właścicielom mieszkań lub pomieszczeń. Częściami wspólnymi będą także fundamenty czy zewnętrze ściany nośne oraz elewacja.
Zgodnie z ustawą o własności lokali, nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Zatem w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu.
Koszty utrzymania części wspólnej – kto ponosi?
Koszty utrzymania części wspólnych nieruchomości to temat rzeka. Jednak generalna zasada jest taka, że koszty te w odpowiednich proporcjach obciążają wszystkich właścicieli nieruchomości. Proporcje te zwykle są obliczane jako stosunek powierzchni lokalu będącego przedmiotem własności do powierzchni całkowitej budynku. W ten sposób części wspólne nieruchomości, zostają podzielone w częściach ułamkowych pomiędzy wszystkich właścicieli lokali mieszkalnych. Więcej na temat kosztów utrzymania nieruchomości wspólnych i sposobów ich rozliczania już wkrótce.
Jak wyceniać lokal mieszkalny wydzielony w domy jednorodzinnym? O tym już niedługo w kolejnym artykule.
Podsumowując, dzisiejszy stan prawny pozwala na wydzielenie w budynku mieszkalnym jednorodzinnym maksymalnie dwa samodzielne lokale mieszkalne, lub jednego lokalu mieszkalnego i jednego użytkowego o powierzchni nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Wydzielone lokale muszą być lokalami zgodnie z definicją. Zaświadczenie o samodzielności lokalu wydaje starosta. Nie można znieść współwłasności nieruchomości wspólnej dopóki trwa odrębna własność lokali.
Potrzebujesz wyceny lokalu w domu jednorodzinnym? Zapraszam do kontaktu🙂