W poprzednich częściach uporządkowaliśmy matematykę udziałów przy podziale mieszkań. Prawdziwe schody – i to dosłownie – zaczynają się jednak w budynkach o funkcji mieszanej, gdzie na parterze tętni życie komercyjne (sklepy, biura z wejściem z ulicy), a powyżej toczy się życie domowe (dostępne przez wewnętrzną klatkę schodową).
Jako rzeczoznawca majątkowy, stając przed zadaniem przeliczenia udziałów w takim budynku „od nowa”, muszę zmierzyć się z trzema fundamentalnymi problemami: definicją powierzchni, „sprawiedliwością” klatki schodowej oraz kosztami elewacji.
Zapomnij o terminie PUM – w ustawie liczy się „Powierzchnia Użytkowa Lokalu”
W branży deweloperskiej operujemy terminem PUM (Powierzchnia Użytkowa Mieszkalna). Jednak z punktu widzenia Ustawy o własności lokali (UWL), przy wyliczaniu udziałów termin ten jest nieużyteczny, a wręcz mylący.
Zgodnie z Art. 3 ust. 3 UWL, udział w nieruchomości wspólnej to stosunek powierzchni użytkowej lokalu (wraz z pomieszczeniami przynależnymi) do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku. Ustawa nie rozróżnia lokalu mieszkalnego od użytkowego.
Wniosek: Do mianownika (sumy powierzchni w budynku) musimy wliczyć każdy metr kwadratowy lokalu komercyjnego na parterze tak samo, jak metry kwadratowe mieszkań. Sklep o powierzchni 100 generuje taki sam udział jak apartament o tej samej powierzchni, niezależnie od tego, czy nazywamy to PUM, czy powierzchnią komercyjną.
„Nie używam klatki, więc nie płacę” – największy mit wspólnot 🚫
To najczęstszy argument właścicieli lokali użytkowych z wejściem od ulicy: „Moi klienci nie brudzą klatki schodowej, nie zużywają tam światła i nie chcę płacić za jej remont”.
Z punktu widzenia rzeczoznawcy i prawa własności – klatka schodowa jest częścią nieruchomości wspólnej (NW), tak samo jak fundamenty czy dach. Udział w NW jest niepodzielny. Właściciel sklepu posiada udział w klatce schodowej, mimo że fizycznie do niej nie wchodzi, tak samo jak mieszkaniec parteru posiada udział w dachu, mimo że z niego nie korzysta.
Przy przeliczaniu udziałów nie możemy „wyłączyć” powierzchni klatki z obciążeń lokali użytkowych. Udział to prawo (głosowanie) i obowiązek (utrzymanie budynku jako całości). ⚖️
Jak sobie poradzić z kosztami? Wentyl bezpieczeństwa 🦺
Skoro już wiemy, że udział musi być przeliczony solidarnie dla wszystkich (mieszkania + biura + sklepy), to czy to oznacza, że właściciel sklepu jest zawsze „poszkodowany” kosztami klatki?
Niekoniecznie. Jako rzeczoznawcy powinniśmy wskazać wspólnocie rozwiązanie zawarte w Art. 12 ust. 3 UWL. Przepis ten pozwala wspólnocie podjąć uchwałę o zwiększeniu obciążenia kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej dla lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z nich.
Działa to jednak w obie strony. Wspólnota może (choć bywa to trudne procesowo) zróżnicować zaliczki na eksploatację:
👉 Wydatki na windę i sprzątanie klatek można rozliczać według faktycznego dostępu (choć udział pozostaje bez zmian).
👉 Wydatki na „skorupę” budynku (elewacja, dach, instalacja odgromowa, izolacja fundamentów) muszą być zawsze rozliczane ściśle według udziałów.
Pułapka inwentaryzacyjna: Kiedy biuro staje się mieszkaniem? 🧐
Przeliczając udziały w budynku mieszanym, rzeczoznawca musi być czujny. Lokale użytkowe często mają inną wysokość, inne grubości ścian działowych, a czasem antresole, które nie były ujęte w starych rzutach „do tysięcznych”. Jeśli w trakcie inwentaryzacji okaże się, że sklep ma 110 zamiast wpisanych w księgę 100, cały proces przeliczania udziałów dla wszystkich lokali (w tym tych na piętrach) staje się jedyną drogą do uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Wniosek ekspercki
W wariancie z lokalami komercyjnymi nie ma drogi na skróty.
🧩 wszystkie metry: Mianownik to suma mieszkań (PUM) i lokali użytkowych.
🧩 Udział to nie tylko klatka: Pamiętamy, że elewacja i dach to koszty, które lokal użytkowy „konsumuje” tak samo jak mieszkalny.
🧩 Matematyka ponad emocje: Przeliczenie udziałów dla wszystkich właścicieli, choć logistycznie trudne (wymaga jednomyślności lub drogi sądowej), jest jedynym sposobem na uniknięcie paraliżu decyzyjnego wspólnoty w przyszłości.
W prawie własności metr kwadratowy w eleganckim butiku na parterze waży tyle samo, co metr kwadratowy w kawalerce na poddaszu. I jako rzeczoznawcy musimy tego pilnować, nawet jeśli właściciel butiku ma na ten temat inne zdanie.
Podsumowanie: Czy Twoje udziały to „prawna tykająca bomba”?
Zarządzanie udziałami w budynku o mieszanej funkcji to nie tylko matematyka – to dyplomacja poparta twardymi liczbami. Jak widzieliśmy, próba ominięcia lokali użytkowych przy przeliczaniu powierzchni lub trzymanie się archaicznych zapisów „do tysięcznych”, to prosta droga do paraliżu decyzyjnego wspólnoty. Błędnie wyliczony udział jest jak „wada genetyczna” nieruchomości: może nie doskwierać przez lata, ale ujawni się z całą mocą w najmniej odpowiednim momencie – podczas próby sprzedaży lokalu, ubiegania się o kredyt hipoteczny czy przy kluczowym głosowaniu nad kosztownym remontem elewacji.
Jako rzeczoznawca majątkowy wiem, że diabeł tkwi w metrach, a święty spokój – w precyzyjnej dokumentacji. Jeśli planujesz wydzielenie lokalu, podział większego mieszkania lub czujesz, że struktura Twojej wspólnoty przestała przystawać do rzeczywistości, nie szukaj rozwiązań „na skróty”.
Prawidłowa inwentaryzacja i operat to nie tylko formalność – to Twoja polisa ubezpieczeniowa. Zapraszam do kontaktu i współpracy. Razem policzymy to tak, aby każdy metr kwadratowy Twojej nieruchomości był solidnym fundamentem, a nie powodem do sąsiedzkich sporów. Porozmawiajmy o konkretach, zanim matematyka zacznie mówić „nie” Twoim inwestycyjnym planom.
Wniosek ekspercki 🎯
W budynkach, w których współistnieją mieszkania i lokale komercyjne, rzeczoznawca nie może ulegać narracji o „braku korzystania z klatek schodowych” przez najemców sklepów. Udział w nieruchomości wspólnej jest pochodną powierzchni, a nie częstotliwości otwierania konkretnych drzwi.
Prawidłowym rozwiązaniem jest:
✅Jednolity standard pomiaru: Przyjęcie łącznej powierzchni wszystkich lokali (zarówno mieszkalnych – PUM, jak i użytkowych) jako mianownika dla każdego udziału w budynku.
✅Solidarność w kosztach strukturalnych: Przyjęcie zasady, że każdy właściciel (nawet ten z wejściem od ulicy) uczestniczy w kosztach utrzymania fundamentów, dachu, elewacji i instalacji ogólnobudynkowych ściśle według swojego udziału.
Bo sprawiedliwość we wspólnocie nie polega na „wybiórczym” liczeniu metrów, ale na rygorystycznym stosowaniu ustawowego wzoru, który chroni budynek jako techniczną i prawną całość.
Porozmawiajmy o konkretach, zanim matematyka zacznie mówić „nie” Twoim inwestycyjnym planom. 🤝
Zapraszam do współpracy 🤗
Potrzebujesz pomocy przy wydzieleniu lokalu? 
– jestem tu, by Ci pomóc!