W praktyce rzeczoznawcy majątkowego jednym z najczęściej pojawiających się zleceń jest wycena domu w budowie – dla banku udzielającego kredytu hipotecznego wypłacanego w transzach, dla celów podziału majątku i spraw spadkowych, czy wreszcie dla planowanej sprzedaży nieruchomości niedokończonej. Z pozoru wydaje się, że wystarczy znaleźć kilka podobnych transakcji na rynku i porównać ceny. W rzeczywistości wycena nieruchomości w budowie rzadko poddaje się klasycznemu podejściu porównawczemu, ponieważ na rynku praktycznie nie występują transakcje nieruchomościami podobnymi znajdującymi się w identycznym stadium realizacji. Właśnie w takich sytuacjach ustawodawca przewidział szczególne narzędzie – podejście mieszane w wycenie nieruchomości. W niniejszym artykule, opierając się na przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, wyjaśniam metody wyceny nieruchomości przewidziane przepisami prawa, zasady doboru nieruchomości podobnych oraz to, jak rzeczoznawca majątkowy radzi sobie z sytuacją, w której brakuje transakcji porównawczych.

1. Podstawy prawne wyceny nieruchomości w Polsce

Podstawowym aktem regulującym zasady szacowania nieruchomości w Polsce jest ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: „u.g.n.”), a w szczególności Dział IV, Rozdział 1 „Wycena nieruchomości. Określanie wartości nieruchomości” (art. 149–159 u.g.n.). Przepisy te uzupełnia rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r. poz. 1832), które doprecyzowuje sposoby i metody wyceny nieruchomości oraz zasady sporządzania operatu szacunkowego, zastępując wcześniej obowiązujące rozporządzenie Rady Ministrów z 2004 r.

Zgodnie z art. 152 ust. 1–3 u.g.n. sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętego rodzaju czynników wpływających na wartość nieruchomości. Ustawa wyróżnia cztery podejścia: porównawcze, dochodowe, kosztowe oraz mieszane, łączące elementy podejść poprzednich. Kluczowe jest przy tym rozróżnienie wskazane w art. 152 ust. 3 u.g.n.: wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego, a gdy istniejące uwarunkowania nie pozwalają na ich zastosowanie – podejścia mieszanego. Wartość odtworzeniową natomiast określa się wyłącznie podejściem kosztowym.

Art. 153 u.g.n. definiuje z kolei poszczególne podejścia. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom uzyskanym za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, skorygowanym o różnice cech oraz zmianę poziomu cen w czasie. Podejście dochodowe (art. 153 ust. 2 u.g.n.) opiera się na przewidywanym dochodzie, jaki nieruchomość generuje lub może generować. Podejście kosztowe (art. 153 ust. 3 u.g.n.) zakłada, że wartość nieruchomości odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia. To właśnie na styku tych trzech klasycznych metod wyceny nieruchomości – a konkretnie tam, gdzie podejście porównawcze i dochodowe zawodzą – ustawodawca umiejscowił podejście mieszane, będące głównym tematem tego artykułu.

2. Podejście porównawcze i rola nieruchomości podobnych

Zanim przejdziemy do podejścia mieszanego, warto zrozumieć, dlaczego punktem wyjścia niemal każdej wyceny pozostaje wycena nieruchomości podejściem porównawczym i dlaczego tak wiele zależy od prawidłowego doboru nieruchomości podobnych.

Ustawa definiuje wprost, czym jest nieruchomość podobna. Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. jest to „nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość”. Definicja ta jest celowo szeroka – nie chodzi o nieruchomość identyczną, lecz o taką, której cechy pozwalają na rzetelne porównanie. Nieruchomości podobne w podejściu porównawczym stanowią więc fundament, na którym opiera się cały proces wyceny.

Jak wybrać nieruchomości podobne do wyceny?

Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości precyzuje wymogi dotyczące podejścia porównawczego. Zgodnie z § 4 rozporządzenia, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom cen. Kolejne przepisy – § 5, § 6 i § 7 rozporządzenia – regulują odpowiednio: zasady przyjmowania nieruchomości podobnych do wyceny, analizę cech rynkowych różnicujących ceny oraz wybór właściwej metody w ramach podejścia porównawczego.

W praktyce dobór nieruchomości podobnych obejmuje analizę między innymi:

ü lokalizacji i otoczenia – dzielnicy, dostępności komunikacyjnej, sąsiedztwa, infrastruktury technicznej i społecznej,

ü stanu prawnego – własności, użytkowania wieczystego, obciążeń hipotecznych i służebności,

ü przeznaczenia i sposobu korzystania – funkcji mieszkalnej, usługowej, rekreacyjnej, zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,

ü powierzchni i parametrów technicznych – powierzchni działki i powierzchni użytkowej, standardu wykończenia, wieku i technologii budynku,

ü aktualności transakcji – im świeższa data transakcji, tym mniejsza konieczność korekty o zmianę poziomu cen w czasie.

Gdy rzeczoznawca dysponuje wystarczającą liczbą transakcji nieruchomościami podobnymi, może zastosować jedną z trzech metod przewidzianych w § 8 rozporządzenia: metodę porównywania parami, wymagającą co najmniej trzech nieruchomości podobnych, z których każda porównywana jest kolejno z nieruchomością wycenianą; metodę korygowania ceny średniej, opartą na większej próbie – zwykle kilkunastu nieruchomości podobnych; oraz metodę analizy statystycznej rynku, wykorzystującą metody statystyczne do opracowania większego zbioru danych o cenach transakcyjnych nieruchomości reprezentatywnych dla danego rynku. Metoda porównywania parami sprawdza się przy niewielkiej liczbie dobrze udokumentowanych transakcji, natomiast przy większych zbiorach danych rzeczoznawca chętniej sięga po metodę korygowania ceny średniej lub analizę statystyczną rynku. Wybór właściwej metody wyceny nieruchomości w ramach podejścia porównawczego zależy każdorazowo od liczby i jakości dostępnych danych rynkowych.

3. Wycena nieruchomości bez transakcji podobnych – co wtedy?

Problem pojawia się wówczas, gdy na rynku brakuje nieruchomości podobnych albo transakcji porównawczych w liczbie i jakości pozwalającej na rzetelne zastosowanie podejścia porównawczego. Brak transakcji porównawczych występuje typowo w trzech sytuacjach: gdy nieruchomość ma charakter unikatowy (nietypowa lokalizacja, nietypowe przeznaczenie, obiekty specjalistyczne), gdy rynek lokalny jest zbyt płytki (zbyt mało transakcji w danej okolicy w rozsądnym okresie), albo gdy sama nieruchomość znajduje się w stanie uniemożliwiającym znalezienie odpowiedników – a to jest właśnie przypadek nieruchomości w trakcie budowy.

Brak nieruchomości podobnych nie oznacza jednak, że wycena jest niemożliwa. Oznacza jedynie, że rzeczoznawca majątkowy musi sięgnąć po inne narzędzie przewidziane przez ustawodawcę na wypadek, gdy wycena nieruchomości bez transakcji podobnych metodą czysto porównawczą nie jest wykonalna – podejście mieszane, opisane w dalszej części artykułu.

4. Wycena domu w budowie i w stanie deweloperskim – na czym polega problem

Wycena domu w budowie, a w szczególności wycena domu w stanie deweloperskim, to jedno z najtrudniejszych zadań w praktyce rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ łączy w sobie dwa problemy jednocześnie: brak nieruchomości podobnych w identycznym stadium realizacji oraz zmienność stanu nieruchomości w czasie.

Żaden dom w budowie nie jest identyczny z innym – nawet dwie inwestycje realizowane w tej samej technologii, na sąsiednich działkach, w tym samym czasie, będą się różnić stopniem zaawansowania robót budowlanych, zakresem wykonanych instalacji czy jakością zastosowanych materiałów. W konsekwencji na rynku praktycznie nie występują transakcje nieruchomościami podobnymi w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., które dotyczyłyby domów w porównywalnym etapie budowy – stan surowy otwarty, stan surowy zamknięty czy stan deweloperski to kategorie zbyt zróżnicowane wewnętrznie, by można je było traktować jak jednorodny segment rynku. To sprawia, że wycena domu w budowie przez rzeczoznawcę wymaga podejścia innego niż czyste podejście porównawcze.

Nie pomaga też podejście dochodowe – dom jednorodzinny budowany na potrzeby własne inwestora nie generuje ani nie ma generować dochodu, a zatem przesłanki z art. 153 ust. 2 u.g.n. nie są spełnione. Samo podejście kosztowe z kolei, choć pozwala oszacować koszt odtworzenia wykonanych już robót, pomija wartość rynkową całości przedsięwzięcia – lokalizację, popyt, atrakcyjność inwestycyjną działki – i zastosowane w oderwaniu od pozostałych elementów może prowadzić do zaniżenia lub zniekształcenia wartości. Dlatego właśnie wartość domu w budowie oraz wartość domu w stanie deweloperskim ustala się najczęściej przy zastosowaniu podejścia mieszanego.

Kto zleca wycenę domu w budowie

W mojej praktyce zawodowej wycena domu w budowie najczęściej zlecana jest w trzech sytuacjach. Po pierwsze, przez banki finansujące budowę kredytem hipotecznym wypłacanym w transzach – tu operat szacunkowy służy nie tylko ustaleniu wartości zabezpieczenia, ale i weryfikacji postępu robót przed uruchomieniem kolejnej transzy. Po drugie, w sprawach spadkowych i przy podziale majątku wspólnego, gdy przedmiotem podziału jest nieruchomość niedokończona. Po trzecie, przy planowanej sprzedaży domu w stanie deweloperskim lub surowym, gdy strony transakcji potrzebują niezależnego określenia wartości rynkowej, a nie jedynie kosztu poniesionych dotąd nakładów.

5. Podejście mieszane w wycenie nieruchomości – podstawa prawna i metoda pozostałościowa

Podejście mieszane do wyceny nieruchomości zostało wprost przewidziane w art. 152 ust. 2–3 u.g.n. Łączy ono elementy podejścia porównawczego lub dochodowego z elementami podejścia kosztowego i – zgodnie z ustawą – stosuje się je do określania wartości rynkowej właśnie wtedy, gdy istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego w czystej postaci. Nieruchomość w budowie jest tu podręcznikowym przykładem takich uwarunkowań.

W ramach podejścia mieszanego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości przewiduje kilka metod – między innymi metodę pozostałościową, metodę kosztów likwidacji oraz metodę wskaźników szacunkowych gruntów. Do wyceny domu w budowie zastosowanie znajduje przede wszystkim metoda pozostałościowa.

Zgodnie z przepisami rozporządzenia, metodę pozostałościową stosuje się do określania wartości rynkowej nieruchomości, na których planowane lub prowadzone są roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego – przy czym warunkiem jej zastosowania jest, aby znany był rodzaj i zakres tych robót oraz aby dostępne dane rynkowe pozwalały na wiarygodne oszacowanie poszczególnych składników wyceny.

Istota metody pozostałościowej sprowadza się do schematu, który – choć prosty w zapisie – wymaga rzetelnej analizy rynkowej na każdym etapie:

Poszczególne składniki tego równania rzeczoznawca ustala w następujący sposób:

ü Wartość nieruchomości po zakończeniu robót określana jest podejściem porównawczym – na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, czyli gotowych domów o zbliżonym standardzie, powierzchni i lokalizacji. To tutaj ponownie kluczowy staje się prawidłowy dobór nieruchomości podobnych, opisany w poprzedniej części artykułu, z tą różnicą, że punktem odniesienia są nieruchomości ukończone, a nie nieruchomości w identycznym stanie budowy.

ü Koszty robót pozostałych do wykonania szacowane są podejściem kosztowym, na podstawie przeciętnych, rynkowych kosztów wykonania prac budowlanych i wykończeniowych niezbędnych do doprowadzenia obiektu do stanu odpowiadającego przyjętym nieruchomościom podobnym.

ü Zysk inwestora (przedsiębiorcy realizującego przedsięwzięcie) ustalany jest na podstawie analizy rynkowych stóp zysku osiąganych przy porównywalnych przedsięwzięciach budowlanych – nie jest to wartość przyjmowana dowolnie, lecz wynik analizy rynku.

Warto podkreślić różnicę między prawidłowo przeprowadzoną metodą pozostałościową a uproszczonymi wzorami stosowanymi niekiedy w praktyce bankowej, polegającymi na przemnożeniu wartości nieruchomości docelowej przez procent zaawansowania robót budowlanych. Tego rodzaju uproszczenie odpowiada raczej wartości poniesionych nakładów niż wartości rynkowej nieruchomości i – choć bywa stosowane pomocniczo przy wypłacie kolejnych transz kredytu – nie zastępuje pełnej metody pozostałościowej wymaganej przy sporządzaniu operatu szacunkowego zgodnie z rozporządzeniem.

Dokumentacja niezbędna przy wycenie domu w budowie

Rzetelna wycena nieruchomości w budowie wymaga od rzeczoznawcy majątkowego przeanalizowania szerszego zakresu dokumentów niż w przypadku nieruchomości ukończonej. Poza standardowym wypisem i wyrysem z ewidencji gruntów oraz odpisem z księgi wieczystej, niezbędne są zwykle: projekt budowlany wraz z pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem robót, dziennik budowy potwierdzający faktyczny stan zaawansowania prac, kosztorys inwestorski lub powykonawczy, a także dokumentacja fotograficzna z wizji lokalnej, podczas której rzeczoznawca samodzielnie ocenia stopień zaawansowania robót budowlanych. Dopiero na tej podstawie możliwe jest rzetelne rozdzielenie nakładów już poniesionych od kosztów robót pozostałych do wykonania, co stanowi kluczowy element metody pozostałościowej.

6. Przykład ilustracyjny

Poniższy przykład ma charakter wyłącznie poglądowy i nie zastępuje indywidualnej analizy rynku, którą rzeczoznawca majątkowy musi przeprowadzić przy każdej wycenie domu w budowie. Przyjęte wartości liczbowe służą wyłącznie zilustrowaniu mechanizmu metody pozostałościowej.

Załóżmy dom jednorodzinny w stanie deweloperskim, posadowiony na działce o powierzchni 800 m², o powierzchni użytkowej 150 m².

ü Krok 1. Rzeczoznawca ustala metodą porównywania parami, na podstawie transakcji nieruchomościami podobnymi – pięciu gotowych domów o zbliżonym standardzie w tej samej okolicy – wartość nieruchomości po zakończeniu wszystkich robót: 850 000 zł.

ü Krok 2. Na podstawie kosztorysu i cen rynkowych robót budowlanych rzeczoznawca szacuje koszty robót pozostałych do wykonania (instalacje wewnętrzne, wykończenie, elewacja, zagospodarowanie terenu): 220 000 zł.

ü Krok 3. Do kosztów robót dolicza się rynkowy zysk inwestora, przyjęty przykładowo na poziomie 10% kosztów robót: 22 000 zł.

•    Krok 4. Wartość rynkowa domu w budowie = 850 000 zł − 220 000 zł − 22 000 zł = 608 000 zł.

Powyższy przykład pokazuje, że wartość domu w stanie deweloperskim nigdy nie jest prostą pochodną ceny za metr kwadratowy nieruchomości gotowej – wymaga pełnej analizy kosztowej i rynkowej, przeprowadzonej zgodnie z metodyką przewidzianą w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości.

7. Jak wybrać podejście do wyceny nieruchomości?

Wybór podejścia do wyceny nieruchomości nie jest dowolny. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. dokonuje go rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Decyzja ta musi zostać uzasadniona w operacie szacunkowym.

W praktyce rzeczoznawcy majątkowego można wskazać uproszczony schemat podejmowania tej decyzji:

ü Jeżeli na rynku dostępne są aktualne transakcje nieruchomościami podobnymi o zbliżonych cechach – zasadą jest wycena nieruchomości podejściem porównawczym, z wykorzystaniem metody porównywania parami, metody korygowania ceny średniej lub metody analizy statystycznej rynku, w zależności od liczby i jakości dostępnych danych.

ü Jeżeli nieruchomość generuje lub może generować dochód (np. nieruchomość komercyjna, przeznaczona na najem) – zastosowanie znajduje podejście dochodowe, samodzielnie lub obok podejścia porównawczego.

ü Jeżeli natomiast warunki rynkowe nie pozwalają na zastosowanie żadnego z powyższych – z powodu braku nieruchomości podobnych, braku transakcji porównawczych albo szczególnego stanu nieruchomości, jak w przypadku domu w budowie – rzeczoznawca sięga po podejście mieszane, najczęściej w postaci metody pozostałościowej.

Podsumowanie

Wycena domu w budowie należy do zadań, w których nie da się mechanicznie zastosować standardowego podejścia porównawczego – rynek po prostu nie dostarcza transakcji nieruchomościami podobnymi w identycznym stadium realizacji inwestycji. Ustawodawca przewidział na taką sytuację konkretne narzędzie: podejście mieszane, uregulowane w art. 152 u.g.n. i rozwinięte w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości, a w praktyce realizowane najczęściej metodą pozostałościową.

Prawidłowo sporządzona wycena domu w budowie przez rzeczoznawcę opiera się na trzech elementach: rzetelnym doborze nieruchomości podobnych, służącym ustaleniu wartości nieruchomości docelowej po zakończeniu robót, wiarygodnej kalkulacji kosztów robót pozostałych do wykonania oraz uwzględnieniu rynkowego zysku inwestora. Tylko takie podejście pozwala ustalić rzeczywistą wartość rynkową nieruchomości w budowie – a nie jedynie wartość dotychczas poniesionych nakładów.

Podstawa prawna: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dział IV, Rozdział 1, art. 149–159, w tym art. 4 pkt 16, art. 152–154), rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r. poz. 1832), w szczególności § 4–8 (podejście porównawcze) oraz § 16 i n. (podejście mieszane, metoda pozostałościowa).

Niniejszy artykuł ma charakter ogólnoinformacyjny i nie stanowi operatu szacunkowego ani opinii w konkretnej sprawie. Wycena każdej nieruchomości w budowie wymaga indywidualnej wizji lokalnej oraz analizy dokumentacji przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.