Służebność przesyłu to instytucja prawna, która odgrywa coraz większą rolę w relacjach pomiędzy właścicielami nieruchomości a przedsiębiorstwami przesyłowymi. Została wprowadzona do Kodeksu cywilnego w 2008 roku (art. 305¹–305⁴ k.c.) i stanowi rozwiązanie umożliwiające legalne korzystanie z cudzej nieruchomości przez przedsiębiorstwa w celu posadowienia i eksploatacji urządzeń infrastruktury przesyłowej. W praktyce dotyczy to sieci energetycznych, gazowych, wodociągowych, kanalizacyjnych, telekomunikacyjnych czy ciepłowniczych.
Dla właściciela nieruchomości oznacza to, że na jego gruncie mogą zostać zlokalizowane słupy energetyczne, linie kablowe, rurociągi lub inne urządzenia przesyłowe, co często wiąże się z ograniczeniem możliwości pełnego korzystania z działki. Dlatego tak ważne jest prawidłowe szacowanie wartości odszkodowania lub wynagrodzenia należnego z tytułu ustanowienia służebności przesyłu. W tym zakresie niezbędna jest rzetelna wycena nieruchomości, sporządzona przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.
Wycena służebności przesyłu różni się od klasycznej wyceny nieruchomości. Nie szacuje się tutaj wartości rynkowej całej działki, lecz ustala się wartość prawa – czyli wpływ istnienia urządzeń przesyłowych na możliwość korzystania z nieruchomości. Do najczęściej stosowanych metod należy tzw. metoda analogii do czynszu dzierżawnego, która zakłada obliczenie ekwiwalentu za zajęcie pasa gruntu, w którym znajdują się urządzenia. Często bierze się pod uwagę również stopień ingerencji w prawo własności, dostęp do mediów, utrudnienia w zagospodarowaniu terenu oraz możliwość wystąpienia szkód w przyszłości.
Rzeczoznawca majątkowy wykonujący operat szacunkowy w tym zakresie powinien uwzględniać zarówno aktualne orzecznictwo sądowe, jak i lokalne uwarunkowania rynkowe. W procesie szacowania wartości służebności przesyłu ważne jest precyzyjne określenie tzw. pasa służebności, czyli pasa gruntu, na którym znajduje się infrastruktura techniczna i w którym przedsiębiorstwo przesyłowe wykonuje swoje uprawnienia (np. konserwacja, naprawy, przeglądy). Szacowanie powinno też brać pod uwagę fakt, czy służebność będzie ustanowiona na czas określony czy bezterminowo.
W Polsce funkcjonuje wiele przedsiębiorstw przesyłowych, które mogą ubiegać się o ustanowienie służebności przesyłu, w tym m.in. spółki energetyczne (PGE, Tauron, Enea), gazownicze (PSG, Gaz-System), telekomunikacyjne (Orange, Netia), wodociągowe i ciepłownicze (Veolia, miejskie zakłady komunalne). Każde z nich ma prawo do negocjowania warunków ustanowienia służebności, jednak właściciel nieruchomości również może dochodzić swoich praw – czy to w drodze umowy cywilnej, czy przed sądem.
Właściciele nieruchomości, na których znajdują się nieuregulowane linie przesyłowe, mają prawo żądać uregulowania stanu prawnego i wypłaty wynagrodzenia za korzystanie z gruntu. W takim przypadku niezbędne jest zlecenie wyceny rzeczoznawcy, który opracuje operat stanowiący podstawę do negocjacji lub dochodzenia roszczeń na drodze sądowej.
Podsumowując – służebność przesyłu to ważny temat dla wszystkich właścicieli działek, przez które przebiegają linie przesyłowe. Poprawne szacowanie wartości odszkodowania i prawidłowa wycena nieruchomości wymaga doświadczenia, znajomości prawa oraz lokalnych uwarunkowań rynkowych. Warto w tym zakresie korzystać z pomocy profesjonalnego rzeczoznawcy majątkowego, który zadba o rzetelność dokumentacji i interes właściciela nieruchomości.
Potrzebujesz profesjonalnej wyceny służebności przesyłu? Zapraszamy do kontaktu.