W środowisku rynku nieruchomości często słyszy się o „aktualizacji operatu szacunkowego”. W rzeczywistości jednak – z punktu widzenia przepisów prawa – nie istnieje coś takiego jak aktualizacja operatu. Operatu nie „aktualizujemy”, lecz potwierdzamy jego aktualność (lub stwierdzamy jej brak). To zasadnicza różnica, którą warto dobrze rozumieć.
Na czym polega potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego.
Potwierdzenie aktualności oznacza, że rzeczoznawca majątkowy – ten sam, który sporządził dany operat – dokonuje analizy rynku i stwierdza, że od daty sporządzenia operatu nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych ani istotne zmiany czynników rynkowych, o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Jeśli analiza potwierdza brak takich zmian, rzeczoznawca może umieścić w operacie klauzulę potwierdzającą jego aktualność.
Warto podkreślić, że potwierdzenie może nastąpić jedynie wtedy, gdy rynek faktycznie pozostaje stabilny. Nie jest to więc sposób na automatyczne „przedłużenie ważności” operatu, co niestety wielu klientów błędnie zakłada.
Zgodnie z art. 154 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, operat jest ważny przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Po tym czasie może być nadal wykorzystywany tylko po potwierdzeniu aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził (art. 156 ust. 4).
Kolizja przepisów – ustawa a rozporządzenie
Ustawa o gospodarce nieruchomościami stanowi, że potwierdzenie aktualności następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w samym operacie oraz dołączenie analizy rynku.
Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (§ 83) formułuje ten wymóg nieco inaczej – wskazuje na dołączenie klauzuli i analizy jako osobnych dokumentów.
Zgodnie jednak z hierarchią źródeł prawa, przepis ustawy ma pierwszeństwo. Dlatego potwierdzenie aktualności powinno być dokonane poprzez umieszczenie w operacie stosownej klauzuli (najczęściej odręcznie) oraz dołączenie badania rynku w formie załącznika.
Jak powinna wyglądać klauzula potwierdzająca aktualność
Przepisy nie określają wzoru takiej klauzuli. Rzeczoznawca ma zatem pewną swobodę, ale powinna ona zawierać co najmniej:
- datę sporządzenia klauzuli,
- informację, że analiza rynku została wykonana i stanowi integralną część potwierdzenia,
- wskazanie daty, do której operat pozostaje ważny (czyli 12 miesięcy od dnia upływu poprzedniego okresu ważności).
Przykład: jeśli operat utracił ważność 31 grudnia 2025 r., a rzeczoznawca sporządza klauzulę 15 marca 2026 r., to operat jest ważny do 31 grudnia 2026 r., a nie do marca 2027 r.
Operaty w formie elektronicznej
W przypadku operatu w formacie PDF podpisanego elektronicznie procedura jest równie prosta: należy dodać do pliku klauzulę o aktualności, a następnie ponownie podpisać dokument podpisem kwalifikowanym.
Kiedy nie można potwierdzić aktualności
Jeżeli analiza rynku wykaże, że zaszły istotne zmiany – zarówno w uwarunkowaniach prawnych, jak i rynkowych – rzeczoznawca nie powinien wystawiać klauzuli potwierdzającej. W takiej sytuacji konieczne jest sporządzenie nowego operatu szacunkowego.
Czy potwierdzenie aktualności jest nieodpłatne?
Nie. O ile umowa ze Zleceniodawcą nie stanowi inaczej, potwierdzenie aktualności jest odrębną czynnością zawodową, wymagającą analizy rynku i nakładu pracy. W związku z tym rzeczoznawcy przysługuje wynagrodzenie.