Jako rzeczoznawca majątkowy w swojej codziennej pracy spotykam się z jednym, powtarzającym się scenariuszem. Klient, zlecając wycenę, mówi: „Panie rzeczoznawco, sąsiad wystawił identyczne mieszkanie za 800 tysięcy, więc moje jest warte co najmniej tyle samo”.
Kiedy otrzymuje operat szacunkowy opiewający na kwotę 720 tysięcy, pojawia się zdziwienie, a czasem nawet oburzenie. Gdzie podziało się te 80 tysięcy złotych? Odpowiedź leży w fundamentalnym niezrozumieniu różnicy między ceną ofertową a wartością rynkową.
Dzisiaj wyjaśnię, dlaczego portale ogłoszeniowe bywają „krzywym zwierciadłem” rynku nieruchomości.
Trzy pojęcia, które musisz rozróżnić
Aby zrozumieć mechanizmy rynku, musimy zdefiniować trzy kluczowe terminy. Wielu uczestników rynku używa ich zamiennie, co jest błędem.
👉 Cena ofertowa (Cena wywoławcza): To kwota, którą sprzedający chciałby otrzymać. Często nazywam ją w branży „koncertem życzeń”. Składa się na nią marzenie właściciela, sentyment do nieruchomości oraz margines na negocjacje.
👉 Cena transakcyjna: To twarda rzeczywistość. Kwota, która została wpisana w akcie notarialnym i realnie przelana na konto sprzedającego. To moment, w którym popyt spotyka się z podażą.
👉 Wartość rynkowa: To szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji rynkowej, przy założeniu, że strony działają racjonalnie i bez przymusu. To właśnie tę wartość określa rzeczoznawca.
Dlaczego cena ofertowa jest myląca?
Przeglądając portale ogłoszeniowe (Otodom, OLX, Morizon), widzisz jedynie aspiracje sprzedających, a nie realny obraz rynku. Oto dlaczego nie należy utożsamiać ich z wartością rynkową:
🧩Bufor negocjacyjny: Niemal każda cena w ogłoszeniu jest zawyżona o tzw. zakładkę na negocjacje. W zależności od koniunktury może to być od 5% do nawet 15-20%.
🧩Efekt „wiszących” ofert: Ogłoszenia z cenami oderwanymi od rzeczywistości „wiszą” na portalach miesiącami, a nawet latami. Te, które są wycenione rynkowo, znikają błyskawicznie. W efekcie, przeglądając portal, widzisz nadreprezentację ofert przewartościowanych.
🧩Czynnik emocjonalny: Właściciele często doliczają do ceny wartość sentymentalną („tu wychowały się moje dzieci”) lub koszt remontu sprzed 10 lat, który dla nowego nabywcy nie ma żadnej wartości, bo i tak wszystko skuje do gołej cegły.
Zapamiętaj ❗ To, że ktoś żąda miliona złotych, nie oznacza, że jego nieruchomość jest warta milion. Oznacza tylko tyle, że właściciel nie sprzeda jej taniej – lub jeszcze nie dojrzał do obniżki.
Jak pracuje rzeczoznawca majątkowy?
My, rzeczoznawcy, nie opieramy się na portalach ogłoszeniowych (chyba że jako dane pomocnicze do analizy trendów podaży). Naszą „biblią” są rejestry cen i wartości nieruchomości (RCiWN) prowadzone przez starostwa powiatowe i urzędy miast lub spółdzielnie mieszkaniowe (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu).
Gdy wyceniam Twoje mieszkanie:
Pobieram dane o rzeczywistych transakcjach (aktach notarialnych) z Twojej okolicy, z okresu najbliższego do momentu sporządzenia wyceny.
Odrzucam transakcje nierynkowe (np. sprzedaż między rodziną za połowę ceny).
Porównuję cechy Twojej nieruchomości (lokalizacja, piętro, stan techniczny) z cechami nieruchomości sprzedanych.
Koryguję ceny o odpowiednie wagi cech rynkowych.
Dzięki temu operat szacunkowy pokazuje prawdę o rynku, a nie życzenia sprzedających.
Pułapka kredytowa, czyli zderzenie ze ścianą
Rozróżnienie ceny ofertowej od wartości rynkowej jest kluczowe przy kredycie hipotecznym.
Wyobraź sobie sytuację:
➡️Kupujesz dom za cenę ofertową 1 000 000 zł (bo tyle chciał sprzedający i tyle wynegocjowałeś).
➡️Bank zleca wycenę rzeczoznawcy.
➡️Rzeczoznawca, bazując na aktach notarialnych, wycenia wartość rynkową domu na 850 000 zł.
Co się dzieje ⁉️ Bank udzieli kredytu (LTV) opartego na wartości rynkowej (850 tys.), a nie cenie transakcyjnej (1 mln). Jeśli bank wymaga 20% wkładu własnego, policzy go od niższej kwoty, a różnicę (tzw. gap) w wysokości 150 tysięcy złotych musisz pokryć z własnej kieszeni ponad wymagany wkład własny. Dla wielu kupujących to moment, w którym transakcja upada.
Podsumowanie
Cena ofertowa to punkt wyjścia do rozmowy, a nie ostateczny wyrok o wartości nieruchomości. Jako rzeczoznawca radzę:
ü Sprzedającym: Nie sugerujcie się wyłącznie najdroższymi ogłoszeniami sąsiadów, jeśli chcecie sprawnie sprzedać nieruchomość.
ü Kupującym: Nie bójcie się negocjować i pamiętajcie, że cena na ekranie komputera to często tylko propozycja.
Zanim podejmiesz decyzję o kupnie lub wystawieniu nieruchomości, warto skonsultować się ze specjalistą, który ma dostęp do cen transakcyjnych, a nie tylko ofertowych. To oszczędność czasu, nerwów i – przede wszystkim – pieniędzy.
Potrzebujesz profesjonalnej wyceny? Zapraszam 😊
#rzeczoznawcamajątkowy #wycenanieruchomości #wartośćrynkowa #cenaofertowa #operatszacunkowy #ryneknieruchomości #cenatransakcyjna #świadomyzakup #poradyeksperta #wiedzaonieruchomościach #faktyimity #negocjacjecenowe #jaknieprzepłacić #kupnomieszkania #sprzedażdomu #inwestowaniewnieruchomości #kredythipoteczny #bezpiecznatransakcja #zakupnieruchomości #wkładwłasny